Baustelle Wohnungsmarkt: Antworten auf die Berliner Mietpreisentwicklung

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Beschluss
Kategorie Wohnen und Bauen
Beschlossen LaKo 2/2013
Geändert LaKo 4/2014
Antragsverlauf Info
Green arrow.png Eingereicht zum Landesausschuss der FDP am 1.4.2014
Green arrow.png Verwiesen an die LFAs 3 und 12

Der Berliner Markt für Mietimmobilien befindet sich im Umbruch. Getrieben durch eine deutlich positive Bevölkerungsentwicklung seit Mitte des letzten Jahrzehnts lässt sich ein beachtlicher Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmieten verzeichnen. Aufgrund moderater Bestandsmieten liegt das Preisniveau mit einer Median-Nettokaltmiete von 7,40 €/qm (2012) zwar noch merklich unter den Wohnkosten vergleichbarer deutscher und europäischer Großstädte. Setzt man diese Kenngröße jedoch in Relation zur nach wie vor unterdurchschnittlichen Kaufkraft der Berliner Haushalte, wird die angespannte Marktlage deutlich: außer in München wird in keiner anderen deutschen Großstadt ein größerer Teil des Einkommens für Wohnkosten aufgewandt als in der Bundeshauptstadt. Neuabschlussmieten weit über dem durchschnittlichen Marktniveau forcieren die preistreibende Entwicklung und dominieren die öffentliche Wahrnehmung.

Die finanzielle Belastung der Mieter wird verschärft durch eine Kostenexplosion bei den Mietnebenkosten. Während die Preise für Wasser und Müll im bundesweiten Vergleich unauffällig bleiben, treiben die stetig kletternden Energie- und Stromkosten die Bruttowarmmieten in die Höhe – allein in den letzten drei Jahren um bis zu 15%. Hier kann mittels energetischer Gebäudesanierung entgegengesteuert werden, sofern dies nicht zur Aufwertung des Immobilienbestandes des Vermieters auf einseitige Kosten des Mieters missbraucht wird. Umfassende Lösungen werden hier jedoch nur durch Bewältigung des energiepolitischen Spagats zwischen Kosteneffizienz und klimapolitischem Telos erzielt werden können.

Die Dramatik der gegenwärtigen Lage relativiert sich bereits bei Betrachtung der inflationsbereinigten Preisentwicklung: Zumindest im Westteil der Stadt steigen die durchschnittlichen Kaltmieten seit einem Jahrzehnt nicht schneller als der Verbraucherpreisindex allgemein. Auch das medial unterfütterte Feindbild der Gentrifizierung sehen die Jungen Liberalen Berlin skeptisch: Die Neustrukturierung von Wohnvierteln durch Zuzug und Austausch ist ein natürlicher Prozess, führt zu sozialer Durchmischung und der Revitalisierung und Aufwertung ganzer Stadtteile. Jeder Mensch hat grundsätzlich das Recht, sich in dem Stadtteil niederzulassen, in dem er wohnen möchte. Ein staatlich garantierter Anspruch auf eine billige Wohnung im Stadtteil seiner Wahl kann daraus jedoch weder abgeleitet noch realistisch gewährleistet werden. Vor Vertreibung und Ausbeuterei schützen das soziale Mietrecht und der Mietspiegel als Instrumente eines angemessenen Ausgleichs zwischen den Mieterinteressen und dem legitimen wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters.

Mietobergrenzen, Milieuschutz, Sanierungsverbote: Die bisherigen Vorhaben des Senats sowie der Bezirksämter zeichnen sich durch einen symptomorientierten Aktivismus aus, der die Ursachen der Preisentwicklung ausblendet: Die demografische Entwicklung vollzieht sich schneller als der naturgemäß träge Wohnungsbestand angepasst werden kann. Gerade die gewachsene Nachfrage nach kleinen, möglichst innenstadtnahen Singleappartements steht einer stagnierenden Angebotssituation gegenüber. In Ansehung der (konservativen) Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird zudem allein bis zum Jahr 2020 Wohnraum für 150.000 zusätzliche Einwohner erforderlich. Eine nachhaltige Entspannung der Lage wird daher nur durch die massive Schaffung neuer Wohnungen erreicht werden können. Bereits der Mietanstieg als solcher macht Neubauprojekte wirtschaftlich attraktiver – der Anstieg erteilter Baugenehmigungen seit 2010 setzt diesbezüglich bereits positive Signale. Es gilt nun, diesen Trend durch investitionsfreundliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu befördern, anstatt durch staatliche Maßnahmen die Renditeaussichten potentieller Investoren zu torpedieren.

Im Einzelnen fordern die Jungen Liberalen Berlin:

Mietrecht

Unbefristete Mietverträge bedürfen eines angemessenen Anpassungsmechanismus, um bei Vertragsdauern von teilweise mehreren Jahrzehnten den veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Rechnung zu tragen. Die Jungen Liberalen Berlin bekennen sich grundsätzlich zum sozialen Mietrecht, das Mietsteigerungen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete zwar ermöglicht, in Gestalt der Kappungsgrenze aber auf ein verträgliches Maß begrenzt. Dies rechtfertigt aber nicht zwangsläufig die bestehenden Asymmetrien zugunsten des Mieters, durch die die Attraktivität von Bauinvestitionen geschmälert wird. Die Jungen Liberalen Berlin fordern

  • eine Verkürzung der sog. „Gnadenfrist“ gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Zur Unwirksamkeit der Kündigung muss eine Befriedigung des Vermieters nach Rechtshängigkeit eines Räumungsanspruchs innerhalb eines Monats erfolgen.
  • eine rechtssichere gesetzliche Grundlage zur Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen. Im Zweifel ist die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zu übergeben, in dem sie überlassen wurde.

Ferner wird der Senat aufgefordert, von seinen Kompetenzen zur Herabsenkung der Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 2 S. 3 BGB und zur Einführung der Mietpreisbremse gem. § 556d Abs. 2 BGB keinen Gebrauch zu machen. Das Zweckentfremdungsverbot ist als unverhältnismäßig schwerwiegender Eingriff in die Eigentümerrechte aufzuheben.

Daneben fordern die Jungen Liberalen Berlin eine grundlegende Reform der Umlage energetischer Sanierungskosten. Die derzeitige Möglichkeit, jährlich 11% der aufgewandten Kosten auf die Kaltmiete umzulegen, setzt keinerlei Anreize zu einer effizienzorientierten Sanierung. Durch die Finanzierung auf dem Rücken des Mieters ist es vielmehr unerheblich, ob und wann sich die Modernisierungsmaßnahmen durch eingesparte Energiekosten amortisieren. Im Gegenteil führen überhöhte Kosten zu einem dauerhaft erhöhten Mietzinsertrag – selbst nach Vollamortisation. Dies ist zu korrigieren:

  • Der neu geschaffenen Mietminderungsausschluss innerhalb der ersten drei Monate der Modernisierungsmaßnahme (§ 536 Abs. 1a BGB) stellt eine Anomalie im Mietrecht dar und verringert Anreize, die Baumaßnahmen so schnell und so schonend wie möglich durchführen zu lassen. Er ist daher aufzuheben.
  • Die gesetzlich sanktionierte Pauschalrendite in Höhe von 11% wird durch den Grundsatz der konstanten Warmmiete ersetzt: Mieterhöhungen sind ausschließlich in dem Umfang zulässig, in dem sich die energiebedingten Mietnebenkosten verringern. Eine Neufestsetzung der Miete auf dieser Grundlage kann jeweils frühestens nach Abschluss eines Jahres durchgeführt werden. Sie hat als Grundlage den durchschnittlichen Strom- und Wärmeumsatz des Vorjahres heranzuziehen. Die Einsparung im Energieumsatz wird im Zweifel durch Schätzung ermittelt - der Bundesumweltminister wird daneben ermächtigt, die Einsparpotenziale konkreter Produkte und Verfahren per Rechtsverordnung typisierend festzulegen.

Durch die Maßnahmen wird voraussichtlich der wirtschaftliche Anreiz zur energetischen Sanierung geschmälert. Die Realisierung kostenineffizienter Modernisierungsmaßnahmen aus klima- und umweltpolitisch motivierten Gemeinwohlzielen soll jedoch nicht zulasten der Mieter, sondern allenfalls durch steuerliche Finanzierungsanreize gefördert werden. Hierfür sind folgende Instrumente denkbar:

  • Eine Rückerstattung der Mehrwertsteuer, die im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung angefallen ist – an der Verfolgung von Gemeinwohlzielen durch den Vermieter muss der Fiskus nicht noch mitverdienen.
  • Im Falle von Finanzierungshärtefällen für die Vermieter sollen die Zinsen des für die Investition gegebenenfalls aufgenommenen KfW-Kredits gesenkt oder eine Stundung der Raten eingeräumt werden. Getätigte Sanierungen ohne KfW-Kredit sollen mit einem nachträglich gewährten zinslosen Darlehen überbrückt werden können.

Baurecht

Die Jungen Liberalen Berlin lehnen die Pläne der großen Koalition ab, auf der Grundlage „sozialgerechter Bodennutzung“ die Erteilung von Baugenehmigungen an die Selbstverpflichtung des Bauherrn zu knüpfen, teilverbilligten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die materiellen und formellen Anforderungen im Baugenehmigungsverfahren sind vielmehr weitmöglichst zurückzufahren, um realisierungsbereiten Investitionen nicht entgegenzustehen. Die Jungen Liberalen Berlin fordern:

  • Die weitgehende Aufgabe rein ästhetisch begründeter Vorgaben im Bebauungsplan. Insbesondere soll die weiträumig geltende Beschränkung der Traufhöhe auf 22m aufgehoben werden. Durch die Liberalisierung höherer Bauvorhaben kann eine wohnungsbaupolitisch wünschenswerte Verdichtung befördert werden.
  • eine Ausweitung der Genehmigungsfreistellung
  • die konsequente und zügige Umwidmung nicht mehr benötigter Sondernutzungsflächen im Bebauungsplan
  • wo möglich, die Umwidmung von Gewerbegebieten in Mischgebiete im Bebauungsplan

Bauliche Verdichtung

Zur Erschließung baulicher Potenziale sollen bestehende Baulücken und Freiflächen möglichst umfassend einer Wohnnutzung zugeführt werden.

Clusterbasiertes Liegenschaftsmanagement

Die Jungen Liberalen Berlin sprechen sich für ein Gesamtkonzept aus, in dessen Zentrum die Schaffung bezahlbaren Wohnraums steht, das aber auch Kriterien wie Stadtklima, Naturschutz und Klimaschutz berücksichtigt. Dazu ist eine differenzierte Analyse der zukünftigen Nachfrage notwendig, die sich an den Bedürfnissen der Mieter orientiert.

Aus diesem Grund muss sich die Liegenschaftspolitik der Stadt Berlin in Zukunft stärker an stadtentwicklungs-, wirtschafts- und gesellschaftspolitischen Zielen orientieren. Die Veräußerung von Liegenschaften nach reinem Höchstpreisprinzip lehnen wir ab und sprechen uns für strategische Bewertungsverfahren aus.

Hierzu ist es notwendig alle landeseigenen Immobilien gemäß ihrem potentiellen Verwendungszweck unter möglichen Gesichtspunkten wie Stadtklima, Wohnraumaufwertung, Natur- und Klimaschutz, Wirtschaftsfaktoren und sozialen Schwerpunkten zu analysieren. Die daraus gewonnen Daten ermöglichen die Einteilung von Liegenschaften in Verwendungskategorien mithilfe eines Clusterverfahrens. Der so sortierte Datensatz stellt eine dynamische Grundlage für die Bewertung über die Sinnhaftigkeit von Investitionen am gewählten Standort dar. Dadurch wird in Zukunft ein Entscheidungsstau bei der Vergabe von landeseigenen Grundstücken und somit eine potentielle Abwanderung wichtiger, wirtschaftlicher Investoren bereits im Vorfeld vermieden.

Zudem sollen landeseigene Liegenschaften im Regelfall nur unter der Auflage eines Baubeginns binnen fünf Jahren vergeben werden.

Bebauung des Tempelhofer Feldes als Impulsmotor für Berlin

Die mit der Schließung des Tempelhofer Flughafens freigewordenen Flächen eröffnen Berlin historisch einmalige Möglichkeiten. Eine Landschaftsfläche von über 4.150.000 qm im innerstädtischen Bereich kann mehr als nur schmucklose Grünanlage mit integrierten Grillflächen sein. Das Potenzial dieses kostbaren Baulands kann als Impulsmotor für ganz Berlin dienen, wenn endlich Bewegung in das Projekt kommt. Aus diesem Grund fordern wir eine zügige Erschließung und Ausschreibung des Tempelhofer Felds als Bauland, damit sich endlich privatwirtschaftliche Initiativen entfalten können.

Eine bloße Randbebauung verschenkt hierbei Potenziale zur Errichtung eines gänzlich neuen Innenstadtquartiers: Bereits eine Nutzung von ca. 75% des Bruttobaulands nach dem Vorbild des Columbia-Quartiers würde Wohnraum für ca. 80.000 Menschen und bis zu 5.000 Arbeitsplätze für quartiersbezogene Leistungen sowie im Einzelhandelsgewerbe schaffen.

Die Jungen Liberalen Berlin fordern daher die Widmung von 75 % des Bruttobaulandes (3.112.500 qm) als Allgemeines Wohngebiet im Bebauungsplan. Im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung in mehreren Einzellosen sollen die Liegenschaften dann an die innovativsten Projekte zur Schaffung von Wohnraum vergeben werden.

Ökonomisch sinnvoll und rechtlich geboten ist die Verwendung weiterer 290.000 qm zum Erhalt und zur Modernisierung des geschichtsträchtigen und unter Denkmalschutz stehenden Flughafengebäudes, das im Tempelhofer Forum aufgehen soll. Die Kreierung einer neuen Berliner Adresse für Kultur-, Medien- und Kreativwirtschaft mit internationaler Ausstrahlung ist uns ein Herzensanliegen, das bis zu 5.000 Arbeitsplätze schaffen kann.

Die verbliebenen 25 % sollen als öffentliche Parkanlage weitergenutzt werden. Freie Grünflächen sind Anlaufpunkte inmitten eines gesunden Stadtbildes. Sie tragen maßgeblich zur Erholung der Menschen, zur klimatischen Entlüftung und zur Aufwertung der benachbarten Immobilien bei. Hierzu soll ein landschaftsarchitektonisches Konzept entwickelt werden, das die Parkanlagen organisch in die umliegende Bebauung einbindet.

Zudem fordern die Jungen Liberalen Berlin nachdrücklich, die Pläne für einen Neubau der Zentral- und Landesbibliothek auf dem Tempelhofer Feld zu den Akten zu legen. Berlin hat momentan nicht die finanziellen Ressourcen für ein derartiges Prestigeprojekt. Die Blockierung des vorgesehenen Baulands ist vom Senat umgehend aufzuheben.

Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften und sozialer Wohnungsbau

Die Jungen Liberalen Berlin sprechen sich für eine Beibehaltung der sechs Wohnungsbaugesellschaften im Landeseigentum aus: Über die Vermietungs- und Investitionstätigkeit der Wohnungswirtschaft kann Berlin zumindest einen gewissen Einfluss auf den Wohnungsmarkt nehmen.

In ihrer Rolle als Marktkorrektiv haben die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in der Vergangenheit jedoch weitgehend versagt: Mieten, die regelmäßig über dem allgemeinen Marktniveau lagen, belegen dies eindrucksvoll. Die Gesellschaften arbeiten profitabel, nehmen dafür aber einen Leerstand von bis zu 6 % in Kauf (Stadt und Land, 2009).

Die Jungen Liberalen Berlin fordern eine konsequente Ausrichtung der unternehmerischen Tätigkeit auf Gemeinwohlbelange:

  • Wohnungen im Landeseigentum sollen grundsätzlich zu Konditionen unterhalb des qualifizierten Mietspiegels vermietet werden. Übersteigt dadurch die Nachfrage das Angebot, sollen Wohnungen in stärkerem Ausmaß nach den Einkommensverhältnissen des Bewerbers vergeben werden.
  • Ein chronischer Leerstand von Wohnungen indiziert Mieten über dem wettbewerblichen Gleichgewichtspreis. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften werden verpflichtet, leerstehende Wohnungen vergünstigt zu vermieten, sobald der Leerstand 1% der Wohneinheiten übersteigt.

Entscheidende Anreize für die Schaffung neuen Wohnraums bietet daneben der soziale Wohnungsbau. Jedoch sind die staatlichen Ausgaben für Wohnungsbau insgesamt in den letzten Jahren stark zurückgegangen. Insbesondere im Zuge der Föderalismusreform I wurde 2007 die Verantwortung für Wohnungsbau komplett auf die Länder übertragen. Der Bund zahlt zwar für einen Übergangszeitraum einen Kompensationsbetrag, der für den Bau von Wohnraum, für Maßnahmen im Wohnungsbestand (insbesondere Modernisierung) sowie für Aufwertungsmaßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse vor allem im Rahmen städtebaulicher Erneuerungskonzepte eingesetzt wird. Sie dürfen allerdings auch zur Finanzierung von Altprojekten verwendet werden - dies geschieht mit einem Großteil des Geldes vom Bund. Es wird dabei zu wenig in Neubauten investiert. Faktisch hat sich also die staatliche Finanzierung im Bereich Wohnungsbau verschlechtert. Dies muss sich ändern. Die Jungen Liberalen Berlin begrüßen grundsätzlich die vom Senat avisierte Ausweitung des finanziellen Fördervolumens, halten die Handlungsspielräume des Landes angesichts der ungebrochen prekären Haushaltslage aber für eingeschränkt. Vielmehr ist der Bund auch hier stärker in die Pflicht zu nehmen: wir fordern daher bei den gegenwärtig laufenden Verhandlungen zwischen dem Bundesfinanzministerium und den Ländern um die Höhe der Ausgleichszahlungen zwischen 2014 und 2019 den Neubau von Wohnungen in den Fokus zu rücken und mit zur Bedingung zu machen. Wir brauchen zeitnah neuen Wohnraum und nicht erst nach 2019!

Im Besonderen: studentisches Wohnen

Besonders kritisch ist die Angebotssituation im Segment des studentischen Wohnens anzusehen. Gerade zu Beginn jedes Wintersemesters überfordert der Ansturm zugezogener Studenten die vorhandenen Wohnheimkapazitäten des Studentenwerks. Die Schaffung zusätzlicher Wohnheimplätze scheitert momentan jedoch am Mangel vergünstigt bereitgestellter Liegenschaften und der unzureichenden Kapitalausstattung. Die Jungen Liberalen Berlin fordern:

  • Dem Studentenwerk sollen landeseigene Liegenschaften und Gebäudeleerstand priorisiert und zu vergünstigten Konditionen bereitgestellt werden. Hierzu ist die Schaffung günstigen studentischen Wohnraums als gewichtiger Faktor in die clusterorientierte Vergabeentscheidung einzustellen.
  • Viele Studentenwerke sind chronisch unterfinanziert und verfügen nicht über genügend Kapital, um einem der Nachfrage nach studentischen Wohnraum entsprechendes Angebot zu schaffen. Daher bedarf es einer zweckgebundenen Finanzierungsoffensive für den studentischen Wohnungsbau des Bundes und der Länder, die langfristig im Bau neuer Wohnheime münden muss.